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所有不動産記録証明制度について その２
相続登記漏れを防ぐために！
1．令和８年２月２日より、全国の不動産を一括して調べることができる所有不動産記録証明制度がスタートします。
令和６年４月１日から、所有者不明土地の解消のため、相続登記が義務化に伴い、スムーズに相続登記の申請ができるように、周辺環境の整備も同時に進められております。
2．現行法下では、以下の方法で相続物件を探索しています。
①共同担保目録付きの不動産の登記事項証明書
共同担保とは、1つの債権に対して複数の不動産を担保にしている状態を指します。
例えば、住宅ローンを組む際に、購入する土地と建物を担保にした場合は共同担保に該当します。
共同担保目録とは、上記の共同担保の情報をまとめた一覧表です。
不動産の登記事項証明書を共同担保目録付きで取得することにより、所有不動産をある程度把握することができます。
限界
故人が担保設定をしたことがない場合、不動産の登記事項証明書に共同担保目録はありません。
そのため、所有不動産を把握することができない可能性があります。
②固定資産税の納税通知書
固定資産税とは、土地や家屋（建物）などの固定資産にかかる税金です。
毎年1月1日時点で固定資産を所有している人は、その固定資産が所在する市町村（東京23区内の場合は東京都）に固定資産税を納めなくてはなりません。
固定資産税の納税通知書は、所有する土地・家屋の所在地のある市町村から毎年4～5月に発送されるのが一般的です。
その通知書である程度の所有不動産を把握することが可能です。
限界
納税通知書には、非課税の不動産は記載されません。
課税されない山林や農地、私道などは、納税通知書では確認できず、当該不動産を把握することができません。
③名寄帳
名寄帳とは、固定資産課税台帳に登録された土地および家屋を納税義務者ごとにとりまとめたもので、不動産がある自治体に請求すると取得できます。
固定資産税の納税通知書と比較すると、非課税物件を載せてくれることが多く、固定資産税が課税されない山林や農地、私道などを記載されている場合があります。
名寄帳を取得することにより、所有不動産をある程度把握することが可能になります。
限界
故人が複数の自治体に不動産を所有している場合、それぞれの自治体で名寄帳を取得する必要があります。
全ての不動産を把握するためには、各自治体に問い合わせる必要があります。
不動産がどこにあるのか不明な場合は名寄帳を取り寄せることはできません。
④不動産の権利証（登記識別情報通知）
故人が自宅等で保管していた不動産の権利証（登記識別情報通知）から、所有不動産をある程度把握することができます。
限界
全ての不動産の権利証（登記識別情報通知）を保管している保証がありません。
紛失している場合など所有不動産を把握することができない可能性があります。
それぞれに問題があるため、①から④を組み合わせて、相続物件の調査をしますが、やはり限界があります。
3．現行法上、全国の不動産から特定の者が所有権の登記名義人となっているものを網羅的に抽出し、その結果を公開する仕組みがありません。
そのため、所有権の登記名義人が死亡した場合、その所有する不動産としてどのようなものがあるかについて相続人が把握できず、見逃した不動産について相続登記がされないまま放置されてしまう事態が生じております。
そこで、相続登記に必要な不動産が容易に把握できるように、登記官において、特定の故人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度(所有不動産記録証明制度)が新たに設けられることになりました。