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【業務情報】
住所等変更登記の義務化について触れたいと思います。
1．住所等変更登記の義務化は、令和８年４月１日から始まります。
ただし、令和８年４月１日より前の住所等の変更についても、登記がされていないものは、義務化の対象になります。
2．不動産登記簿を見ても、所有者やその連絡先が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっています。
この問題を解決するため、令和３年に法律が改正され、これまで任意だった住所等変更登記が義務化されることになりました。
3．住所等変更登記とは、不動産の所有者がする次のような登記のことです。
①個人（自然人）の場合
(1) 転勤による引っ越しなどで住所が変わった場合に、不動産登記簿に記載されている住所を変更する登記
(2) 結婚などで氏名が変わった場合に、不動産登記簿に記載されている氏名を変更する登記
②法人の場合
(1) 本店を移転した場合に、不動産登記簿に記載されている住所（本店の所在地）を変更する登記
(2) 社名を変更した場合に、不動産登記簿に記載されている名称（社名）を変更する登記
4．不動産（土地・建物）の所有者（登記名義人）は、所有権の登記をした後に、氏名・住所（法人の場合は名称・住所）について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更登記をすることが法律上の義務になります。
正当な理由がないのに変更登記をしない場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。
5．過料の対象となるのは、以下の場合です。
(1) 令和８年４月１日以降に住所等に変更があった場合について
住所等の変更日から２年以内に変更登記をしない場合で、変更登記をしないことについて正当な理由がないときには、過料の適用対象となります。
(2) 令和８年４月１日より前に住所等に変更があった場合について
令和１０年３月３１日までに住所等変更登記をしない場合において、住所等変更登記をしないことについて正当な理由がないときは過料の適用対象となります。
6．過料が科される流れは、以下のとおりです。
(1) 登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します（催告書を送付します。）。
(2) 催告書に記載された期限内に登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対してその義務違反を通知します。
ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、変更登記をしないことにつき、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行いません。
(3) (2)の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。
7．登記官が催告書を送付するのは、登記官が登記申請の審査の過程等で把握した情報により行うこととしており、例えば、次の(1)又は(2)のような場合を想定しています。
(1) 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請をした場合において、申請情報の内容である所有権の登記名義人の住所等が登記記録と合致していなかったとき。
(2) 住基ネットに対する照会により住所等に変更があったと認められた所有権の登記名義人が、職権による住所等変更登記をすることについての意思確認のための通知を受領したが、当該登記を拒否し、又は期限までに回答をしなかったとき。
8．以下のような事情が認められる場合には、一般に「正当な理由」があるとされます。
もっとも、これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、「正当な理由」があると認めることとする予定です。
(1) 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
(2) 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合
(3) 住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
(4) 住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
(5) 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合
その他、住所変更登記のの義務化については、法務省のサイトをご参照ください。